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“營改增”下房地產企業進項稅額的籌劃之道

  2015年是“營改增”稅制改革的收官之年,據了解,房地產“營改增”預計將于2015年4月1日全面實施,稅率為11%.稅制的改變以及稅率的大幅提高將使房地產企業面臨稅負加重的稅務風險。為有效應對“營改增”帶來的稅務風險,房地產企業應未雨綢繆,強化增值稅籌劃。

  增值稅實行價外稅,有增值才征稅沒增值不征稅。實踐中,我國采用國際上普遍使用的稅款抵扣辦法,即根據銷售商品或提供勞務的銷售額,按規定稅率計算銷項稅額,然后扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款,也就是進項稅額,其差額就是增值部分應交的稅額,用公式表示即:應納稅額=銷項稅額-進項稅額。從增值稅原理上可以看出,為有效控制增值稅應納稅額,納稅人只能是在遵守稅法的前提下降低銷項稅額或增大進項稅額,也可以在降低銷項稅額的同時增大進項稅額。就房地產企業而言,房地產項目無論采取全款或按揭的銷售方式,在銷售合同簽定后其售價就處于確定狀態,與之相應的銷項稅額也會確定。因此,房地產企業的銷項稅額籌劃空間有限,企業應把籌劃的重點放在進項稅額上。

  1、結算方式的籌劃

  企業的結算方式可以分為現金采購、賒購、分期付款三種方式。從納稅籌劃角度來講,房地產企業應盡量選擇分期付款、分期取得發票。一般情況下,企業在購貨過程中采用先付清款項、后取得發票的方式,如果材料已經驗收入庫,但貨款尚未全部付清,供貨方不能開具增值稅專用發票。根據增值稅相關規定,納稅人采購貨物或者接受勞務,未按照規定取得增值稅扣稅憑證,其進項稅額就不能抵扣。如果房地產企業未及時取得增值稅專用發票,就會造成企業增值稅稅負增加。為了達到能夠及時抵扣進項稅額的目的,房地產企業可采用分期付款取得增值稅專用發票的方式,以緩解納稅壓力。根據稅法規定,分期付款方式取得的貨物,其進項抵扣時間為分期付款的每個付款日的當期,這樣就可以分步產生遞延增值稅稅負的好處,以獲得資金的貨幣時間價值。實踐中房地產企業應爭取掌握談判主動權,使得銷貨方先墊付稅款,以推遲納稅時間,為企業爭取時間盡可能長的“無息貸款”。

  2、進項稅額抵扣時間的籌劃

  根據《《增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局令2008年第50號)、國家稅務總局關于調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知》(國稅函[2009]617號)等規定,銷售環節的進項稅額抵扣額為上一環節的增值稅繳納額,納稅人不能隨意提前抵扣增值稅進項稅額以達到延期納稅的目的,進項稅的抵扣時間按照取得的增值稅專用發票的類型加以區分。

  房地產企業一般納稅人作為購貨方的可以通過籌劃進項稅額的抵扣時間,達到延期納稅的目的。取得防偽稅控增值稅專用發票應根據本月銷項情況盡快認證(認證期為180天,且當月認證當月抵扣),認證通過的當月核算當期進項稅額并申報抵扣,降低當期的增值稅稅負;如果選擇即購即付,可以在付款當期抵扣進項稅額;如果以應付賬款的方式結清貨款,只能在全部貨款全部結清的當期進行進項抵扣。當然,房地產企業可利用結算方式對進項稅額抵扣時間進行納稅籌劃,如簽訂分期付款合同。

  3、采購價格選擇的籌劃

  房地產企業“營改增”后,只有在其被認定為一般納稅人時,才可以使用增值稅專用發票,實行發票抵扣。這樣貨物或勞務提供方的納稅人身份就直接影響到了房地產企業的增值稅稅負?!盃I改增”后房地產企業可選擇不同的采購渠道對進項稅額進行籌劃。一是選擇一般納稅人作為提供方,可以取得稅率為6%、11%、13%或17%的增值稅專用發票進行抵扣。二是選擇小規模納稅人為提供方,這種情況下,如果取得的增值稅普通發票,房地產企業不能抵扣進項;如果能夠取得由稅務機關代開的3%的增值稅專用發票的,房地產企業可按照3%的稅率作進項稅額抵扣。對于房地產企業而言,選擇從一般納稅人和小規模納稅人采購后的凈利潤沒有太大差別時,應當選擇采購一般納稅人的貨物或勞務;如果采購小規模納稅人的貨物或勞務后企業的凈利潤會增加,且增加的利潤可以彌補不能抵扣進項的損失,那么應選擇與小規模納稅人進行合作。

  小結:“營改增”后房地產企業對于進項稅額的籌劃,可以單獨使用或組合使用以上方法。另外在具體實務操作中應綜合考慮到其他的因素,如購貨成本、合同條款、從不同納稅人處購入貨物的質量差異等。


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